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这次地产销售周期以时间换空间,销售增速已经在磨底。前文我们提到地产链包括地产销售链和投资链两部分,在此我们主要分析地产销售链的特征。回顾2002年以来,我国房地产销售经历了五轮周期,具体包括02/02-07/02、07/03-08/12、09/01-12/02、12/03-15/02、15/03-至今。前四次周期平均持续36个月,而最近一次已持续52个月了,前四次上升和下降周期平均持续10、26个月,而最近一次为13、39个月,前四次周期从最高点到最低点平均下降63个百分点,在最低点时增速均值为-12%,而这次已下降了40个百分点,在19年2月时最低点为-3.6%。这次地产周期拉长主要是源于16年9月30日开始我国实行“因城施策,分类指导”的地产调控政策,一二线和三四线城市的销售景气度背离。这次一线城市销售面积累计同比从16年下半年开始下滑,2017年10月最低至-31.1%,而三四线城市地产销售向好源于加速棚改货币货币化安置,2017年棚改执行量为609万套,货币化安置比例为53.9%,两者均创历史新高,这直接拉动三四线城市的商品房销售。同时,由于2017年三四线城市销售面积占全国的70%,从而三四线城市房地产销售向好拉长了房地产销售景气周期。2017年/2018年我国一线城市地产销售面积累计同比为-29.2%、-5.1%,二线城市为-0.4%、-0.01%,而三线城市为10.5%、5.0%,一二线与三四线城市地产销售持续分化。进入2019年后,情况开始发生变化,2019年1-9月一线城市地产销售面积累计同比为20.0%,二线城市为-0.9%,三线城市为-0.2%。有投资者担心未来地产还将面临双位数负增长,我们认为这次是以时间换空间,由于前期较低基数使得2019年一线地产销售增速回升,三线城市销售增速继续下行,保持在零增长附近,由此推算这次全国地产销售面积增速不会双位数负增长,未来地产销售面积增速波动空间收窄。向日葵抠成表情包但当暴风实际控制人冯鑫因涉嫌犯罪被公安机关采取强制措施,乐视控股创始人贾跃亭申请破产之际,罗振宇早年间关于暴风和乐视的论断被人挖了出来,被认为是有很大讽刺。

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